恒大作孽，政府背锅不靠谱；找这个神秘人物，很靠谱

文|庄志明律师

近来恒大的负面新闻，不绝于耳。先看几组照片暖暖场：

似曾相识的情景，以前其他房地产商也有类似的，但大多是因为房价下降，而这次恒大的风波是因为很多买房人担心的是房子可能打水漂。

昨晚我在朋友圈看到某自媒体披露本地的恒大地产项目人去楼空的视频，场景非常令人心酸。平心而论，中国的老百姓还不能心平气和地接受买房也要担风险的观念。股民经过几十年血与火的考验，已经认识了股市即风险的理念，投资心理比购房者成熟多了。希望未来购房者逐步接受房市即风险的理念。

今天我看到一个自称曾在恒大工作的微博大V“朽木白哉T”提及恒大的危机：“至于恒大为什么遇到现在困境，个人分析就两个原因：

1、国家政策导致的，房地产的红利不在，国家刺破了房地产泡沫，让资金回到制造业；

2、恒大汽车，从恒大开始造车，一直烧钱，至今也没出现真正的车，新能源汽车根本就是烧钱，当房地产红利不在，恒大没有盈利点，汽车投入也减少了，所以让恒大越来越困那。”

笔者认为第一点非常靠谱，房地产是此一时彼一时了，三十年河东三十年河西，哪有永远高歌猛进的市场？沧海桑田，柳暗花明，穷途末路，一切皆有可能。

刻舟求剑地认为房子买到就是赚到，这观念必须更新了：买房先不要说赚不赚的问题了，如今拿到房拿不到房都是问题。当这样的观念深入人心后，房地产泡沫就消停，房价就回落了。

微博大V“风的节奏吹”对恒大买房者的告诫非常中肯：

“买期房就是一种投资。投资是有风险的。一个消费者，在不能成为一个合格的投资者的情况下，不要贸然去买期房，可以多花点钱去买现房，不要贪便宜。”

或许有人会说，我穷啊，只能买期房，现房买不起。这说法外行了，如果大家伙都不抢着买期房，房地产泡沫就吹不起来；房地产泡沫吹不起来，房价就会走向公道合理，你只需要以如今几分之一的价格就买到房了。

在房地产市场上，泡沫越大，投机者占比越高；泡沫刺破后，投机者基本上死了，此时购买房子以居住者为主，房价肯定是很便宜的。

政府部门对房地产商卖房的监管主要体现在对商品房预售证的许可上。按照相关规定，商品房预售应当符合下列条件:

(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;

(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证;

(三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

同时，“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。”

满足以上条件，房地产商就可以预售商品房，预售的商品房就是期房。所以我一直对读者提醒，买期房一定要看有没有预售许可证。但现实生活中，很多人买房是急吼吼，心急火燎，就怕房子买不着，不要说看预售许可证了，没有预售许可证房地产商提前要求缴纳诚意金、看房费，购房者都屁颠屁颠地抢着交，哭爹叫娘地追着舔房地产商的屁眼。

所以我说啊，在中国的房地产市场上，很多买房者实在太贱了。当然了，贱也有贱的好处，房地产泡沫越吹越大的进程中，舔房地产商屁眼的购房者确实赚了。但问题也随之而来，因为房地产商的屁眼被舔多了，舔破了，流血了，形成了血崩式感染，后来舔的人就倒霉了。

我以前反复告诫买房者，房地产调控犹如“狼来了，狼来了”的故事，虽说很长时间内，狼确实没来，但最终狼肯定要来的。恒大烂尾楼危机，就是狼真的来了。

买房卖房是个合同关系，在这个合同关系里，主要是两个主体：一是买房者，二是房地产商。房地产商交不了房，就是违约责任，买房者依照法律和商品房销售合同要求房地产商承担法律责任，除此想把政府拖下水，让政府背锅那是痴心妄想。目前的法律层面上，不存在政府为房地产商承担连带（或相应）责任的规定，司法实践上也没有任何政府为房地产商违约而担责的案例。

实在要找人背锅，笔者倒是出个主意，《公司法》第二十条规定：“……

公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。”

对照这个条款，顺藤摸瓜，找出相关股东，让他们（甚至是个人）来为烂尾楼承担责任，这些才是实实在在的办法。不过此方法是说起来容易，做起来难，当你老谋深算这样做时，你或许会发现，每一个股东都很神秘，神龙见尾不见首……

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